（原标题：从郑州公寓市场乱象看什么样的人该买公寓？买哪？）

　　在房票紧缺、住宅门槛越来越高的当下，关注公寓的人群越来越多。今天，我们就来说说公寓那些事儿。

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　　商业用地不商业，办公面积不办公

　　近日，笔者把市区一些稍有名气的在售公寓逛了一圈。期间，看到西北板块华强城市广场时惊到了，180米超高层，十几部电梯，全玻璃幕外墙，原本很漂亮的超高写字楼，却没有以写字楼的形式售卖，而这样的产品，竟然全部分割成了三四十平方的公寓。

　　在郑州市场上，这样的切换很普遍，尤其是高新区此前的各个在售楼盘，基本都配备的是写字楼，但是当下在销售的都是公寓产品。但在此前报批时除了楼下的商业面积，楼上都是办公面积。

　　究其原因，除了写字楼的滞售，更多的还是开发商对利益的追逐，一块土地建成后不太具有办公氛围。开发商就将其调整为具备居住投资的公寓销售。

　　办公变公寓，不能不说，是上有政策下有对策的典型表现。这是一个城市的悲哀，也是一个城市房地产行业的悲哀。

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　　妖魔鬼怪是某些产品的代名词

　　谈到产品，笔者曾经有篇《房子竟成了这个时代最让人没有尊严的东西》的文章， 其中有一个广州万科米酷公寓的案例。那个项目的户型，小到几乎无法居住，但借助3.5米层高，把床通过隔板做成了悬空，通过一个梯子攀爬上去，低着头钻到床铺上。

　　而此次逛下来的郑州市场，虽然没有见到如此这般让人没尊严的房子，但也确实见到了不少极小户型设计，比如说，近期市场上很火的21平极小公寓，除去公摊面积，可用的实际面积大抵不会超过15平方米，这15平方米中，还需要包含卫生间、迷你厨房、过道、衣柜、书桌电视柜等等等等，可以给居住活动的空间剩余了多少呢？

　　笔者在一个项目看到戏剧性的一幕，开发商在飘窗的旁边做个了个支撑物，把被褥往上一铺，瞬间成了床铺。让原本连双人床都放不下的迷你户型，变出了一个床的空间，这样的床可以住么？可以，如果你对睡在玻璃边没有恐惧，如果你不担心站在床上会碰头，如果你不担心床的一侧冷，一侧热，还有许多如果。而同样是这样迷你的小户型，另外一个项目则是戏剧性的选择了放一张类很像婴儿床的小型单人床，让他仅有的小空间看着似乎能稍微大一些。

　　重点是，这样妖魔鬼怪的户型，真的是市场需要么？郑州的市场还没有到广州那郊区就已经几万元的高价。能买的起21-22平方公寓的人，就买不起30平方的公寓?显然不是。是租客们就只需要这么小的面积就够住了么？更不是！

　　无非是追逐利益，降低单套面积，提高单价，控制总价，降低客户对高单价的抗性，以面积大小租金差不多为营销导向进行逼定，让整个产品获得更高的收益。这样的逻辑有错么？在商言商，追逐利益的逻辑确实没有错，但这样妖魔鬼怪的产品，给城市留下的，只能是一堆建筑垃圾。

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　　离谱的定价

　　或许真的是因为受住宅的影响，公寓离谱的定价竟然成为了整个郑州公寓市场的常态。比如在上文中，我们提到的个别妖魔鬼怪的反人类迷你户型，通过提高单价降低面积控制总价，同区域的住宅也不足两万，它带装修的均价竟然接近一万四五，而它不带装修的loft更是到了离谱的一万八均价。

　　刚刚说的那两个迷你项目分别在东区和经开，如果说经开区东区是郑州的未来，区域内公寓卖的贵点，还有些对未来的提前透支，但像南三环的某建材广场配建的公寓定价则是离谱到让人一头雾水。

　　南三环大学路附近的某建材广场配建公寓，成交价格大约一万二三，但这包含三年的租金，折算后，单价竟然也接近一万四以上。这样的离谱定价甚至是高于附近的70年产权的住宅，这也很好的证明了为何它在六月初开盘时，拿到了极低去化率的答卷。

　　公寓的合理价格怎么来的？凭什么公寓的价格就应该低于住宅呢？这一点，我们再来做个普及。

　　首先，公寓和住宅相比，用地性质不同，公寓是40年商服用地，这样的地块盖起来的建筑物是不存在落户和划片上学的。

　　其次，作为商业用房，公寓的贷款不属于正常的房贷，需要首付50%，贷款50%，以及高于普通住宅贷款的利率上浮。

　　第三，商业用水商业用电以及较高的物业费。

　　第四，高达15%以上的交易税费。

　　所以，公寓的价格是要比周围的住宅低至少25%-40%，才算是比较合理的区间。

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　　什么样公寓才值得买？

　　上文中我们曾经说过，对于有未来预期的区域或许在价位上稍稍高一些还勉强可以赌一把，但对于传统区域的公寓选择，我们更多的则需要看性价比，以目前在租的市区内公寓来看，不同位置或许会有些价差，但即便是金水区位置非常好的公寓，租金上也勉强到了2000大关。同样面积的公寓，放在其他任何一个区域，即便是非一线地铁口，非商圈，也同样可以租到一千五以上。这其中的租金差价，不足20%。

　　若你在三环内，选择了一个较好位置单价一万四五的公寓，相比较同样三环内仅仅9000位置稍微有些偏的公寓，在计算资金回报率时则单价较低的这间公寓或许会更加理想。

　　而对于地铁对公寓的加成，笔者且认为，同样都需要等待交房，临未开通的地铁要比临已开通的地铁更加具有性价比，比如距离已建成1号线秦岭路地铁站只有30米远的六合公寓吹风价大约在一万三四，而距离未建成的6号线500米左右的，和昌湾景公寓则只有9000多，同样距离未开通地铁8、9号线换乘站只有300米的华强城市广场最低也可以做到9000多，相比较来说，两个后者一定比六合的公寓有更好的投资回报率。

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　　高额交易税是多高？

　　对于公寓来讲，绝大多数人都以投资为主，极少有人自住，抛开贷款方面，自住的水电物业等较住宅高的生活成本，以及单气入户更多的是让一些年轻的白领租客过渡一下。并不适合长期自住。即是投资，就绕不过二手转让税费的问题。无论置业顾问、或者媒体、亲朋好友在讨论公寓时，都会提到高额的交易税。那这个我们反复提及的高额交易税到底是有多高呢？为此，笔者和从事二手房销售的同事进行了核实。

　　公寓的税费计算分为两种：

　　15年之前缴的契税（全额的4%契税+全额的6%土地增值税+全额的5.6%增值税+全额的1%个税）；

　　15年之后缴的契税（全额的4%契税+全额的6%土地增值税+全额的5.6%增值税+个税差额的20%）

　　我们以现在购买一套40万的公寓为例，在三年后，以60万的价格进行出售，实际需要缴纳的税费是4%*60万+6%*60万+5.6%*60万+（60万-40万）*20% 这样的公式计算后得出的税费高达13万多，这还没有计算买房初期缴纳的各种房价以外的税款等费用，以及头三年所付出的利息。

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　　什么样的人该买公寓？买哪？

　　对于公寓的转让税费我们已经进行了详细的计算，如此高的税费，对于后期公寓在涨幅方面影响颇深，若租金行情没有明显提升，往往公寓在二手转让方面也很难和住宅同步提高，所以公寓在二手转让方面也远不及70年产权住宅，不易涨价，流通性差，更加确定了公寓的长线投资属性。

　　所以，公寓的投资客户更应该是手里有不止一套住宅的客户，若是手里只有一套房，即便是高举债也更建议在市场捡住宅的漏，相反而不是选择投资单价过高，透支未来的公寓。若是一套住宅都没有，即使是被限购，也应该积攒资金及时创造购买名额，选择购买住宅而非无法落户的公寓，哪怕公寓的位置再好，宣称的租金再诱人。

　　另外对于纯出租房屋，特别是公寓，三环内一定是优先考虑，但不需要是极好的位置，对于四环沿线甚至更远的公寓，最理智的选择是放弃，价格非常低除外，对于价格高到逼近附近住宅的公寓更是应该放弃。对于loft单价高于平层超过25%的公寓，更是更是应该放弃。

　　市面热门公寓有哪些？如何选择？什么样的公寓适合投资？我们下期稿件见。

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